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现在公寓也能落户了?背后没有你想的那么简单
作者:匿名 发布时间:2019-11-06 20:36:16 阅读量:222


资料来源:大胡子说的房间,已经被授权转载

公寓似乎有一个自然的“热搜索结构”。每隔一段时间,各种吸引注意力的问题就会爆发,让买家头疼。

9月4日,长沙再次确认“公寓可以安身立命”,令许多人开心不已,认为公寓终于迎来了好消息,但真的是这样吗?

事情是这样的。

长沙公安局在市长的邮箱里回复了市民,可能会说:只要你有公寓的购买合同或产权证,你也可以让你的全家在长沙定居。

长沙确实是全国少数几个主要城市之一,甚至可以建公寓。

长沙为什么实施现行政策?

归根结底,这是严格市场限制的后遗症。

长沙有严格的购房限制,购房需要“两年居住证或两年社保证或一年居住证和一年社保证”。因此,许多没有房票的长沙新居民和投资者会想购买不开放的公寓。公寓已经成为房屋的替代品。

因此,许多开发商在办理房产证前,将原来用于建造办公楼的办公用地转为公寓,然后通过政商关系的运作,改变了办公用地的产权。最后,造成了长沙市“公寓围城”的现状。

在长沙,房票很难买到,不开放的公寓比房子贵。例如,长沙湘江红网大市场北辰三角的房子售价为12000元/㎡,而精装公寓售价接近15500元/㎡。

此外,它离长沙和高速火车站只有一段距离。大型绿地——绿色城际空间和公寓也高于住宅1000元/㎡。

这对许多没有去过长沙的人来说是荒谬的。

毕竟,在全国其他城市,精装公寓通常比简陋的房子便宜至少20%-40%,怎么会更贵呢?

在长沙,这是事实。

然而,随着“公寓围城”现象越来越普遍,长沙市的公寓存量越来越高,公寓越来越难出售。例如,上面提到的北辰三角的公寓一开张就卖完了,而北辰三角的公寓仍然卖完了。

这次推出的“长沙公寓可以落户”的举措足以刺激长沙公寓的销售,然后上市。

这真的是件好事吗?

不,事实上,我认为这正是长沙严格采购限制的后遗症。

我们之前说过长沙可以控制低房价,但不能控制产品质量。这次“公寓可以解决”,但这只是因为长沙只能掩盖这种“公寓围城”现象的底部。

当购买公寓的人达到一定水平时,积累的不利因素将变得越来越明显。现在他们只能举起汤来停止沸腾。如何减少公众的这种不满?它只能给公寓增加价值和筹码。

对于公寓来说,没有什么比没有户口和学位更受批评的了。

对长沙来说,入学门槛非常宽松。困难不在于安定下来,而在于节省足够的时间安定下来。

此外,长沙一直想成为一个拥有1000万人口的城市,所以它有“公寓可以落户”的政策。

然而,长沙也很聪明。毕竟,公寓和住宅楼不一样,说“公寓可以安定下来”,而不是“公寓可以被学校录取”。

长沙的录取是基于学生的优先考虑。在商业公寓定居的儿童属于有家庭但没有房子的学生类别(第二类)。排名低后,进入名牌学校仍然非常困难。

此外,长沙近年来人口迅速涌入,已经面临学位短缺的问题。

除了长沙,公寓也可以在宁波落户。宁波的学生分为以下几类:在学区有房的学生和有房的学生属于“一米学生”,而有商品房的学生和租房的学生属于集体家庭。住房住户不一致。虽然他们也可以享受义务教育的权利,但是他们很难进入精英学校。

长沙的“公寓可以进”肯定会让很多韭菜掉进坑里,但我还是想说三思而后行。这只是目前的一项政策,并不意味着以后会实施。

一旦进入长沙公寓,不仅是一个程度的问题,而且后面的涨幅也不如住宅高,税费高,流动性极差,后面还有很大的不确定性。

所谓的“公寓”是怎么来的?

这从城市规划开始。

正常情况下,根据城市规划规范和标准,区域、商业、商业、教育、绿地、工业、住宅等配套用地的位置有科学的比例。

在城市建设之初,每个小区域都是事先规划好的。工业搁置了这个,商业搁置了那个,人们住在这里。

然而,一个城市如何发展不是一个简单的计划。无论商业综合体规划得多好,没有商业住宅是很常见的。

空的商业办公室会让他们空着吗?没门。开发者想出了一个“改变商业生活”的方法。

直截了当地说,它是以“售房”的名义来清除商业实体的库存。

长期以来,严格控制商住公寓的建设和营销是城市市场的大趋势。

厦门颁布“最禁止公寓令”:2019年8月14日,厦门出台政策,禁止商业项目改造为公寓和其他“住宅”类型。

北京:2017年3月26日,北京限制商业和办公项目的购买、销售和贷款,从而切断了需求侧商业和住宅公寓的房地产市场准入。

厦门一直以来土地供应紧张,因此许多开发商将商业用地转为公寓,以减少市场混乱,并有利于城市的工业和经济发展。

在2016-2017年北京楼市高峰期,许多没有北京房票的投资者热衷于炒作公寓。开发商也非常精明地将办公用地改造成公寓,导致北京五环路大量建设公寓,这也变相削弱了住宅监管的效果。

后来,北京出台了公寓管制政策,要求公寓不卖给个人,而是卖给企业。

到目前为止,北京的公寓已经下跌了近30%,投资者遭受了巨大损失,二手商店不经营公寓业务。他们手中的许多公寓不仅损失惨重,而且无法出售。

在“3月26日新政”(2016年3月27日-2017年3月26日)前一年,北京有67,673套新公寓在网上签约。

2017年,数据“迅速下降”至3366套,下降了95.0%

2018年,尽管同比增长57.4%,达到5299台,但仍比政策实施前低92.2%。

未来大城市将会加强对公寓的监管,长沙也不例外。

剥去公寓营销的糖衣,是小白收获房地产的最锋利的镰刀,没有一把。

公寓的促销被大肆宣传:

你是外国账户吗?没关系!公寓不需要购买或贷款。

你想投资吗?租赁平台已经准备好,租金可以用来抵消每月的付款。

最吸引人的是它便宜!面积小,总价低。阁楼设计还允许你“买一送二”。新的“两键设计”不仅方便两个人一起租房,也方便那些只需要带着孩子结婚的人。

然而,更多的事实是,当你买一套公寓时,你会想到躺下来收房租会有多好,并且在买的时候会后悔。

公寓与住宅

(1)产权年限

公寓:40/50年

住房:70年

但是如果你买了一套70年前的公寓,恭喜你,这篇文章中提到的所有问题都不是你关心的。

(2)生活费用

公寓:商业用水、电费、停车费和物业费都很高。

住宅建筑:水、电、停车和物业成本都很高。

(3)安定/度

公寓:没有学位就无法定居。

住宅:可随学位而定

例如,在长沙定居就是一个纯粹的例子,如果一个人能够定居下来,就不可能总是能够上学。

(4)首付款/抵押

公寓:首付50%,抵押贷款利率提高30-40%

住宅:首套房首付30%,抵押贷款利率提高10-20%;第二套房首付40%,抵押贷款利率提高20-30%

(请注意,银行利率因地而异。以上数据仅供参考。)

40万套公寓的首付款20万元是按基准利率上调30%计算的。贷款期限为10年,每月还款2257.75元。

首批100万套住房需要首付款30万元,按基准利率10%的增幅计算,贷款30年按月利率3926.35元偿还。

(5)转让税费

公寓:契税(总价的3%)+营业税(利润的5.5%)+土地增值税(增值低于50% 30%,增值50%-100% 40%,增值100%-200% 50%)+个人所得税(增值20%)

住宅:契税(总价的1%-3%)+个人所得税(一般为利润的20%)、“全额五分且仅“免税)+增值税(利润的5.5%)。

(请注意,各地规定的税费略有不同,以上仅供参考)

如果一套40万元的公寓涨到60万元,其税收将高达12.9万元,占利润的64.5%。

如果一套100万套的公寓上升到150万套,如果它不是“全五套”并且必须缴纳20%的个人所得税,那么它的税收只有142,500套,占利润的28.5%。

你认为公寓非常便宜,可以居住、出租和出售。

你以为你赚了钱,但开发商真的赚了你。你认为你在购买资产,但事实上你正在被收获。

此外,私人出租公寓能在未来赢得品牌长期出租公寓吗?

如果出售,二手中介不会告诉你公寓不能出售,也不会有韭菜愿意支付你过高的税费。他们宁愿多付一点房租。

当你想按下公寓读卡器的密码,幻想自己变得富有时,停下来想想:我是健康的韭菜吗?

——— / end / ————

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