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房地产行业市场化改革提速 中国城镇化迈开新步伐(下)
作者:匿名 发布时间:2019-10-16 22:42:33 阅读量:1720


每个记者:陈梦福每个编辑:魏文怡

中国房地产业经历了30多年的跌宕起伏。

1987年,南方一座城市举行了土地拍卖,8588平方米土地的50年使用权被成功拍卖。这是我国土地摄影史上的“第一把锤子”。这座城市叫做深圳。一年后,“东晓花园”建成,并首次以按揭贷款方式在内地出售。不到一小时就卖完了。

多年来,房地产业一直驱动着整个社会经济的运行。2018年,房地产行业创下近15万亿元的新高。回顾背景、房改、招投标、房企、监管等,每个行业的关键词都是改变历史的关键节点。

关键词1:住房改革

“当国家建造房屋时,要靠组织来划分房屋,而单位必须给与房屋。”持续近半个世纪的福利分房制度以房改告终。

1988年,深圳颁布《深圳经济特区住房制度改革规划》,率先在全国范围内启动住房制度改革,提出“补贴增租,鼓励购房”。住房分配货币化进程由此启动,积极推动了中国房地产市场的形成。

1998年7月,国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》。提出的各项政策包括提高工资和降息以鼓励消费、完善住房供应体系、发展住房抵押贷款、开放二手房市场、支持住房企业发展等核心内容,推动我国住房建设和分配走向商业化和市场化。

到目前为止,福利分房制度已经结束,“市场化”已经成为住房建设的关键词。中国真的进入了商品房时代。在接下来的10年里,中国人民经历了有史以来最大的人类住区变化,既有从拥挤的小巷搬到现代住宅的喜悦,也有房价飙升的悲伤。

作为房改研究小组的前组长,孟晓苏曾披露了一组数据:中国房地产投资规模从房改前的3580亿元增加到2017年的14万亿元,20年间增长了40倍;这导致国内生产总值增长10倍,从1998年的7.8万亿元增加到2017年的82.7万亿元。

2018年6月5日,深圳发布了《关于深化住房制度改革,加快建立多主体供应、多渠道保障住房供应和保障体系的意见》(征求意见稿),重塑了整个住房供应体系,确立了硬供租购和各类住房目标,深圳第二次房改即将到来。

从福利住房分配到住房市场化,再到同时出租和出售,到目前为止,不仅出租住房新地块(或自持地块)的分配已经正常化,而且现有出租住房建设用地的激活也已经正常化。一个新的住房供应体系也正在形成,租金是主要因素,既包括租金和销售,也包括购买前的租金。房地产长效机制具有更清晰的突破框架。

关键词2:邀请、拍卖和悬挂

土地牟取暴利的时代以竞标告终,在这个时代,土地是通过协议获得的,利润是100%、300%甚至更高。

2002年,北京市发布了《关于经营性项目国有土地使用权转让协议有关规定的通知》,简称“33号文件”。

2003年12月8日,北京国际大酒店举行了北京土地整理储备中心成立以来的首次土地拍卖。来自全国各地的10名开发商参加了位于大兴区北部卫星城黄村的一号地块的竞争。最终,北京顺驰以9.05亿元的价格赢得了该网站,是起拍价的两倍多,改写了北京市场的地价标准。

八个月后,2004年8月31日,国土资源部发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌执法监督工作的通知》(第71号令),要求从2004年8月31日起,所有经营性土地实行公开招标出让。各省、自治区、直辖市不再允许以历史遗留问题为由,利用协议出让经营性国有土地使用权。以前盛行的通过协议出售经营性土地的做法已经正式停止。

国家土地政策于2004年8月31日正式实施,业内俗称“8月31日最后期限”。

此时,财力已经成为开发商收购土地的最大决定性因素。一些财力薄弱的开发商因无力征地退出江湖。留守的强者开始抢夺高质量的地块,并不断创造出“土地之王”。长期以来,这个被寄予厚望的杀手锏“抑制房地产在土地供应方面的过热”,一直被批评为推高土地价格从而导致房价飙升的罪魁祸首。

那一年的数据很快反映出,尽管2004年房地产开发投资继续增长,但土地价格和商品房价格都上涨了。据国家统计局统计,2004年房地产开发投资13158亿元,比上年增长28.1%。商品房销售10,376亿元,增长30.0%。土地购买成本同比增长19.9%,全国商品房价格同比增长15.2%。

关键词3:住宅企业

1992年是中国历史上具有里程碑意义的一年。第一波住房企业已经到来。

碧桂园、雅高音乐、保利地产、合生创展、绿化带集团、建业地产、法华实业、宝能集团、金融街、北大资源、泰达控股等都在今年登上了历史舞台。

目前活跃在房地产市场的关键人物大多与今年密切相关——杨国强、许家印、冯仑、潘石屹、易小笛、张玉良、胡葆森等企业家已经逐步进入中国房地产独特的发展道路。

次年,龙湖地产、富力地产、远洋运输集团、保利地产、五矿地产、雅居乐地产、珠江投资、新城控股等房地产企业相继成立,并逐渐成长为当前的行业参与者。

与此同时,住房企业上市的浪潮也相继诞生。

自万科1991年上市以来,公开数据显示,从1993年到1998年,共有23家住房企业在a股或港股上市,如欢乐城、华润置地和金鹿集团。2006年至2009年,35家住宅企业成功上市,其中22家在香港交易所上市,包括碧桂园、中国恒大和龙湖集团。从2013年到2015年,国家对房地产市场的监管开始放松,这一时期也成为住宅企业快速发展的重要机遇。因此,许多住宅企业开始将上市提上日程,但大多数都是借壳上市方式,包括绿地控股和蛇口商户。

到目前为止,根据嘉里的研究报告,许多住宅企业已经在万科、世茂和欢乐城等两个平台上市。截至2019年7月,共有118家排名前200的住房公司上市,如果将申请的5家公司包括在内,这一比例将超过60%。

由此可见,住房企业跻身前200名已经成为常态。依靠资本市场支持更好地发展已成为大多数住宅企业的共识。可以证明的数据是,排名前100位的住宅企业的上市率为74%,而排名前101位至200位的住宅企业的上市率仅为44%。

截至2018年12月31日,中国大陆共有203家上市公司,主营业务为房地产开发。根据wind数据库中上市公司的年报统计,这些房地产上市公司2018年的总营业收入为4425.49亿元,总营业利润为9340.13亿元。

在这个时代的大背景下,有些人很富裕,有些人则不在视野之内。然而,加快中国房地产开发的势头已经形成,为经济发展做出了贡献。

关键词4:监管

宏观调控是贯穿房地产行业整个发展周期的关键词。

1993年,国务院发布《关于当前经济形势和加强宏观调控的意见》,提出整顿金融秩序和加强宏观调控的16项政策措施(即《国家第十六条》),启动了对中国房地产业的调控。

2003年6月,中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(俗称121号文件),调整商业银行个人住房贷款政策。对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含两套)商品房的借款人,适当提高首付款比例,不再实行优惠住房利率。这是中国首次房地产牛市开始以来,政府首次采取措施抑制房地产过热。

同年8月,《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(俗称18号文件)首次明确指出“房地产业已成为国民经济的支柱产业”。

2005年3月底,国务院办公厅发布了《关于切实稳定房价的通知》,提出了遏制房价过快上涨的八项措施(即《国家八条》),建立了政府责任制,将稳定房价提高到政治水平。

2006年5月,国务院常务会议通过了以调整住房供应结构为重点的六项有针对性的措施(即《国家六条》)。

2009年,中国房地产市场从萧条到活跃,从萧条到繁荣,监管在短短一年内从“去库存化”到“泡沫挤压”,从年初的“探底”到年中的“成交量激增”,再到年底的“恐慌性买入”。

从2010年开始,宏观调控已经成为常态,有三种控制方式:购买限制、贷款限制和价格限制。

2010年4月27日,国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价快速上涨的通知》(即《国家十条》),将二手房首付比例提高至40%以上,住房贷款利率提高10%。当时,它被称为历史上最严格的监管政策。2011年1月26日,以限购为主要内容的《新中国八大规则》全面实施。全国36个城市提前纳入了购买限制。从那以后,购买限制变得越来越大,达到46个。

2018年底,中央经济工作会议明确决定建立房地产市场健康发展的长效机制,坚持住房用于居住,不用于投机的立场,通过城市政策和分类指导,巩固市政府的主要职责,完善住房市场体系和住房保障体系。

今年以来,根据中原地产研究中心(Centaline Real Estate Research Center)的统计,经过7月份的56次调整后,8月份全国共发布了60项房地产调整政策,月度数量接近今年1月的68项最高峰值。

与此同时,今年前8个月,全国共出台367项房地产调控政策,比去年同期的315项政策增长17%,创下房地产调控新纪录。

结束:

这是中国房地产业起步、发展和起飞30多年来的事情。房地产作为国民经济的支柱产业,带动了建材等众多产业链产业,以其广泛的关联性为中国经济的快速增长做出了巨大贡献。



 
 
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